住宅設計

住宅設計

お客様のイメージする夢の住宅をKEY OPERATION と一緒に実現しませんか?ローコスト、不整形敷地、狭小敷地、どんな悪条件も利点に変換できるようなご提案をさせていただきます。

+設計プロセス

1. ご相談

ご連絡いただいた後、まずは顔合わせです。
ヒアリングを通して、用途、敷地、ご予算、ご要望、イメージ、スケジュールなどの確認をさせていただきます。ヒアリングといっても、あまり構える必要はありません。気楽に弊社にお茶を飲みに来るぐらいの気持ちでお越しください。もちろんお客様のお宅にお伺いすることもできます。
*ここまでは無料です。

2.企画設計(2ヶ月−)

住宅の設計で一番大切なことは設計者との感性が合うかどうかです。とは言っても2-3時間のヒアリングでその判断をするのは難しいと思います。
そこでまず軽く設計をしてもらいたいというお客様に、企画設計というシステムをご用意しております。
企画設計料30万円(税抜)で、敷地の現状を調査し、法規を確認した上で、どのような建物を建てることができるのか、その可能性を検討します。2-3案程度のご提案を図面、スケッチ、模型等でご提示させていただきます。
ご提案をお気に召していただければ、設計契約を締結させていただき、基本設計、実施設計と進めることができます。基本設計、実施設計をご依頼いただいた場合、企画設計料分は設計料から差し引かせていただきます。

3.基本設計(2ヶ月−)

企画設計にご満足いただければ、設計契約を結ばせていただき、基本設計へと進みます。
この段階では、それまでに検討した様々な可能性の中から一つの案に絞り込み、平面図、立面図、断面図などの基本図、パース、模型などの作成を行い、お客様に完成のイメージを持っていただきます。
また地盤調査などの結果がない場合は、この段階で地盤調査を行い、基礎にかかるコストも検討します。建物全体の概算工費も算出した上で、基本案を確定し、実施設計へと進みます。
地盤調査にかかる費用は別途となります。

4.実施設計(3ヶ月−)

基本設計で作成した設計図を元に、さらに詳細の打ち合わせを重ね、最終的な仕様選定を行い、詳細な平面図、立面図、断面図、展開図、天井伏図、部分詳細図、構造図、設備図などの見積用実施図面の作成し、内容をご確認・ご了承を得た段階で相見積の作業に移ります。
この段階では、審査機関に確認申請のための事前相談を同時に行い、確認申請のための図面、書類の作成を行います。

5.工事見積(1ヶ月−)

見積用図面を数社の施工業者に送り、各社よりの質疑応答に対応し、見積の条件を各社均一にした上で、見積を依頼します。
提出された各社の見積書の分析を行い、お客様とお話合いの上、施工業者の選定をします。単に工事費の金額だけでなく、信頼できる施工業者かどうかも重要は判断材料です。各社の見積りが出揃った時点で、見積金額がご予算をオーバーした場合は、各工務店と個別に減額を交渉し、場合によっては減額案を作成し、工事金額を調整させていただきます。

6.確認申請(1.5ヶ月−)

建築主の代理人として、審査機関に、建築確認の申請を行います。
以前は工事見積に先立って建築確認の申請をしていたのですが、2007年6月に建築基準法の大幅な改正があり、確認申請が厳格化され、図書の差し替えまたは訂正による申請の変更が基本的に不可となりました。その後、国土交通省により、徐々に緩和がされてきており、軽微な変更が可能になり、変更申請もしやすくなってきましたが、該当工事は計画変更確認済証が下りてから行えないため、工期の短い住宅では工事を一時止めなければならない事態も考えられ、なるべく申請の提出後の変更は避けたほうが懸命だと思われます。
そのため見積期間を利用しておこなう作業は事前審査のみとし、本申請は減額案が確定してから行いたいと考えています。今後、行政の対応も異なってくると思われるので、このプロセスは適宜変更していきたいと思います。
また改正に伴い、審査期間が以前より時間がかかるようになりました。建物の規模や構造形式によっては、構造計算適合判定(ピアチェック)による35日間の期間延長があり、建築確認審査期間が最大70日間に延びる可能性があります。

7.工事請負契約、着工、工事監理(5ヶ月−)

お客様と施工業者の間で工事請負契約の締結をしていただいた後、いよいよ着工となります。
各工事が設計図どおりに進められているかどうか工事監理を行います。経過状況をお客様にご報告します。工事を進める中で、審査機関の中間検査を受けます。

8.竣工、お引渡し

審査機関による竣工検査や所轄消防署による検査を受けます。同時にお客様といっしょに細かく竣工検査を行い、工事契約と適合しているかの確認を行います。不具合があれば、手直しを施工業者に指示します。
竣工写真の撮影後、弊社立会いのもと、引渡しをします。この際、建物の取り扱いのご説明をさせていただきます。

9.アフターケア

引渡し後もより長く、快適に建物をお使いいただけるように、施工業者と一緒に半年、1年、2年と定期的に検査を行います。その他、メンテナンス等、様々なご相談にも対応させていただきます。

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+住宅の設計料

工事金額に連動しない設計料

通常、工事金額に対するパーセンテージで設計料を設定している設計事務所が多いですが、追加工事で工事金額が上昇すれば、同時に設計料が上がってしまい、また設計者としてもコストを削減する努力をすると設計料が下がってしまうというジレンマがありました。そこでKEY OPERATIONでは工事金額に関係なく、難易度や諸条件(規模、設備設計者が入るか、遠隔地かどうかなど)に応じて、坪8〜12万円(税抜)という工事面積に連動した設計料としています。

最低設計料

建物の規模が小さくなっても、ある規模より小さくなると、採算が合わなくなるため、最低設計料を決めさせていただいております。新築の住宅の場合、最低設計料は200万円(税抜)とさせていただいております。

支払条件

契約時 設計料の20%
基本設計終了時 設計料の20%
実施設計終了時 設計料の20%
工事着工時 設計料の10%
上棟時 設計料の10%
竣工時 設計料の20%

設計料とは別に発生する費用

以下の費用は別途請求となります。

・遠隔地の場合の交通費、宿泊費
遠隔地(片道100km以上)の交通費。宿泊費は1泊1万円程度とさせていただております。

・確認申請費用
規模や審査機関によって費用は変動します。例えば100u程度の住宅ですと、確認申請手数料で4万円、中間検査で4万円程度、完了検査で5万円程度かかります。

・測量費用
土地の大きさや形状によって異なりますが、10万円〜程度かかります。敷地に境界杭がない場合は『敷地境界確定測量』が必要です。この金額は杭1ケ所あたり5〜6万円程度かかります。新たに土地を取得し、境界確定や、測量図が入手できる場合は敷地測量の必要はありません。

・地盤調査費用 
木造住宅では大抵、スウェーデン式サウンディング法という調査方法を採用します。(場合によってはボーリング調査を行います)4箇所調査をすると、約8万円程度の費用がかかります。
軟弱地盤の場合、ボーリング調査が必要なケースもあります。ボーリング調査とは機械を使って地盤に深い孔を掘っていく調査方法です。やぐらを組み、機械を搬入するので広い土地が必要で、大掛かりな調査となります。費用は一箇所あたり、25万円程度かかります。

・消費税
設計料とは別途に8%の消費税がかかります。

・収入印紙
設計契約書や工事請負契約書のお客様の控えに貼る収入印紙はお客様のご負担となります。

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