戸建住宅リノベーション

戸建住宅リノベーション

日本には一種の新築信仰のような住宅意識が広がっていて、新築物件に価値を見出し、20〜30年ごとに建物を壊しては建て替える「スクラップ&ビルド」ということを繰り返してきました。
しかしながら、2006年6月8日に「住生活基本法」が公布・施行され、住宅の新規供給量の確保を中心とした政策を転換しました。住宅市街地における居住環境を含めた良質な住宅ストックの形成を目指しているのです。環境保護の観点からもリノベーション事業は不可欠となると思われます。法改正が追い風になり、様々なサービスが提供され、買う側にも売る側にも有利な状況ができあがり、消費者にとっては中古物件を購入することは身近なものになってくるでしょう。ヨーロッパでは住宅は一般的にすべて中古で、手を加えることで資産価値を高めていくのが一般的です。KEY OPERATIONを主宰する小山がイギリスでの実務経験で培ったリノベーションの手法で、お客様の住宅を再生しませんか?

+設計プロセス

1. ご相談

ご連絡いただいた後、まずは顔合わせです。
ヒアリングを通して、用途、敷地、ご予算、ご要望、イメージ、スケジュールなどの確認をさせていただきます。ヒアリングといっても、あまり構える必要はありません。気楽に弊社にお茶を飲みに来るぐらいのノリでお越しください。建物の雑誌等も数多くあるので、それらを眺めているだけでも楽しめると思います。もちろんお客様のお宅にお伺いすることもできます。
*ここまでは無料です。

2.企画設計(2ヶ月−)

住宅の設計で一番大切なことは設計者との感性が合うかどうかです。とは言っても2-3時間のヒアリングでその判断をするのは難しいと思います。
そこでまず軽く設計をしてもらいたいという方に、企画設計というシステムをご用意しております。
企画設計料30万円(税抜)で、敷地の現状を調査し、法規を確認した上で、どのような建物を建てることができるのか、その可能性を検討します。2-3案程度のご提案を図面、スケッチ、模型等でご提示させていただきます。
ご提案をお気に召していただければ、設計契約を締結させていただき、基本設計、実施設計と進めることができます。基本設計、実施設計をご依頼いただいた場合、企画設計料分は設計料から差し引かせていただきます。

3.基本設計(2ヶ月−)

企画設計にご満足いただければ、設計契約を結ばせていただき、基本設計へと進みます。
この段階では、それまでに検討した様々な可能性の中から一つの案に絞り込み、完成時のイメージを明確にしていきます。平面図、立面図、断面図などの基本図、パース、模型などによる完成イメージの作成を行い、お客様に完成のイメージを持っていただきます。
構造に手を加える場合、この段階で構造調査を行います。必要出れば、耐震補強を検討されている方のご相談にも対応します。
建物全体の概算工費も算出した上で、基本案を確定し、実施設計へと進みます。
構造調査は弊社提携の構造設計事務所が行います。この調査にかかる費用は別途となります。

4.実施設計(3ヶ月−)

基本設計で作成した設計図を元に、さらに詳細の打ち合わせを重ね、最終的な仕様選定を行い、詳細な平面図、立面図、断面図、展開図、天井伏図、部分詳細図、構造図、設備図などの見積用実施図面の作成し、内容をご確認・ご了承を得た段階で相見積の作業に移ります。

5.工事見積(1ヶ月−)

見積用図面を数社の施工業者に送り、各社よりの質疑応答に対応し、見積の条件を各社均一にした上で、見積を依頼します。
提出された各社の見積書の分析を行い、お客様とお話合いの上、施工業者の選定をします。単に工事費の金額だけでなく、信頼できる施工業者かどうかも重要は判断材料です。
各社の見積りが出揃った時点で、見積金額がご予算をオーバーした場合は、各工務店と個別に減額を交渉し、場合によっては減額案を作成し、工事金額を調整させていただきます。
工期が厳しく、相見積や減額調整をする時間を節約したい場合、KEY OPERATIONとの施工経験がある内装施工業者をご紹介させていただき、その施工業者を特命にて基本設計段階よりを参加させることも可能です。

6.確認申請

主要構造部の大規模改修、用途変更などがある場合は確認申請が必要になりますが、費用や設計期間を考えると、なるべく確認申請を避けたほうが懸命だと思われます。

必要であれば、建築主の代理人として、審査機関に、建築確認の申請を行います。
以前は工事見積に先立って建築確認の申請をしていたのですが、2007年6月に建築基準法の大幅な改正があり、確認申請が厳格化され、図書の差し替えまたは訂正による申請の変更が基本的に不可になってしまいました。その後、国土交通省により、徐々に緩和がされてきており、軽微な変更が可能になり、変更申請もしやすくなってきましたが、該当工事は計画変更確認済証が下りてから行えないため、工期の短い住宅では工事を一時止めなければならない事態も考えられ、なるべく申請の提出後の変更は避けたほうが懸命だと思われます。
そのため見積期間を利用しておこなう作業は事前審査のみとし、本申請は減額案が確定してから行いたいと考えています。今後、行政の対応も異なってくると思われるので、このプロセスは適宜変更していきたいと思います。
また改正に伴い、審査期間が以前より時間がかかるようになりました。建物の規模や構造形式によっては、構造計算適合判定(ピアチェック)による35日間の期間延長があり、建築確認審査期間が最大70日間に延びる可能性があります。

7.工事請負契約、着工、工事監理(2ヶ月−)

お客様と施工業者の間で工事請負契約の締結をしていただいた後、いよいよ着工となります。
各工事が設計図どおりに進められているかどうか工事監理を行います。経過状況をお客様にご報告します。工事を進める中で、審査機関の中間検査を受けます。

8.竣工、お引渡し

審査機関による竣工検査や所轄消防署による検査を受けます。同時にお客様といっしょに細かく竣工検査を行い、工事契約と適合しているかの確認を行います。不具合があれば、手直しを施工業者に指示します。竣工写真の撮影後、弊社立会いのもと、引渡しをします。この際、建物の取り扱いのご説明をさせていただきます。

9.アフターケア

引渡し後もより長く、快適に建物をお使いいただけるように、施工業者と一緒に半年、1年と定期的に検査を行います。その他、メンテナンス等、様々なご相談にも対応させていただきます。

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+戸建住宅リノベーションの設計料

工事金額に連動しない設計料

通常、工事金額に対するパーセンテージで設計料を設定している設計事務所が多いですが、追加工事で工事金額が上昇すれば、同時に設計料が上がってしまい、また設計者としてもコストを削減する努力をすると設計料が下がってしまうというジレンマがありました。
そこでKEY OPERATIONでは工事金額に関係なく、難易度や諸条件(規模、確認申請が必要か、構造の変更があるか、設備設計者が入るか、遠隔地かどうかなど)に応じて、坪6万円〜12万円(税抜)という工事面積に連動した設計料としています。

最低設計料

建物の規模が小さくなっても、ある規模より小さくなると、採算が合わなくなるため、最低設計料を決めさせていただいております。戸建住宅リノベーションの場合、最低設計料は200万円(税抜)とさせていただいております。

支払条件

契約時 設計料の20%
基本設計終了時 設計料の20%
実施設計終了時 設計料の20%
工事着工時 設計料の10%
上棟時 設計料の10%
竣工時 設計料の20%

設計料とは別に発生する費用

以下の費用は別途請求となります。

・遠隔地の場合の交通費、宿泊費
遠隔地(片道100km以上)の交通費。宿泊費は1泊1万円程度とさせていただております。

・確認申請費用(必要に応じて)
・確認申請対応費用(必要に応じて)
・測量費用
・地盤調査費用
・消費税
・収入印紙

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